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吴美玉律师 吴美玉律师,毕业于华东政法大学,现为上海通润律师事务所专职律师。从事多年法律服务工作中,以认真细致、专业严谨的办案风格,以深厚、扎实的法律理论功底,秉承当事人的利益高于一切的态度,高度负责,用良心办案,赢得了当... 详细>>

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律师姓名:吴美玉律师

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成功案例

离婚时农村宅基地房屋的处理问题

农村宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。本村村民建住宅需要使用宅基地的,需要向当地村委会提出书面申请,经村委会审查、县人民政府批准,可在宅基地上建造房屋,并用于居住。也就是说,村民通过申请取得的是宅基地使用权,并不是所有权,故夫妻离婚时宅基地不能作为夫妻共同财产进行分割,夫妻仅可对宅基地上建造的房屋进行分割。

那么,如果夫妻面临离婚,该如何分割宅基地房屋?

一、离婚纠纷中,宅基地房屋的处理

农村宅基地房屋大部分均由夫妻一方名义或父母名义审批登记,并同时包含其他家庭成员利益。因离婚案件本身的特殊性,若涉及其他案外人的利益,则无法在离婚案件中直接作出处理。因此,法院在处理此类案件时,不会直接对具体宅基地使用权份额作出分割,往往仅判决当事人在此房屋内享有居住权,至于份额的确定,可以在解除夫妻关系后另行通过诉讼处理,这又将涉及到离婚后分家析产纠纷。

二、分家析产纠纷中,宅基地房屋的处理

离婚后,分家析产纠纷案件中,夫妻一方作为原告,将其他家庭成员列为被告,可以向法院起诉主张分割房屋相关权益,并取得应属于自己的利益。

(一)分割宅基地房屋权益份额

农村宅基地权属的分配应当考虑宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员,以及房屋新建、翻建、改扩建等情况予以综合确定。具体分割中,应依据有利于生产、方便生活、减少矛盾的原则,依据有利于发挥其使用效益和实际需要,并兼顾当事人贡献大小,由法院酌情确定一定比例。对于此类案件通常有两种分割方法:一种为按照房屋的建筑结构,将房屋不同部分判归各个当事人所有;另一种为按照建造房屋时的出资情况,由取得房屋一方给付另一方补偿款。

另外,由于很多宅基地房屋建造审批流程不规范,造成现实中存在很多未经审批而新建、扩建的房屋,因这种房屋性质上本身属于违章建筑,法院无法判决该部分建筑的实际归属,就此类房屋通常仅以分割房屋建筑材料的方式将建房的建筑材料判归实际建造人所有。

(二)宅基地房屋遇动拆迁的分割

首先,需要确定宅基地使用权的权利人,权利人的确定应以由县级以上人民政府的审核批准的立基人为准,而非宅基地房屋的实际建造人,通常可以根据《农村宅基地使用权审核表》确定立基人。

其次,需要根据《动拆迁协议》确定实际安置人以及分配情况。动迁安置一般分为房屋置换和现金补偿两种方式,每个安置人作为安置对象都有权利分割相应利益。若选择置换房屋,并将房屋登记在其中一人名下,即使该房屋登记在一人名下,也应视为该宅基地上动迁安置对象的共有财产,而不能仅依据登记情况进行分割。

最后,再考虑各个安置人对房屋的贡献大小、共有财产的使用情况、出入生活的便利等方面综合确定分割方式和分割比例。 

律师观点:宅基地使用权是我国特有的用益物权,宅基地的所有权归集体所有,由本集体经济组织成员无偿使用,具有强烈的人身属性,因此离婚时只能对附着于宅基地上的房屋作出分割,并不能对宅基地本身作出处理。关于宅基地房屋的分割,因房屋涉及到其他家庭成员的利益,无法在离婚案件中直接处理,需要离婚后就房屋利益归属另行起诉。如果分割时房屋已动迁,需要根据安置对象、安置方式、贡献大小及居住情况确定一个分割比例,如果分割时并没有动迁,则可以要求对房屋进行确权,也可以要求对方一次性补偿折价款。但由于宅基地房屋的折价补偿通常按照出资建造情况酌情确定一个数额,折价款并无多少,因此不建议当事人离婚后要求分割宅基地房屋本身的折价款,这种情况可以先进行确权,并等日后动迁时再实际分割动迁利益。



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