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吴美玉律师 吴美玉律师,毕业于华东政法大学,现为上海通润律师事务所专职律师。从事多年法律服务工作中,以认真细致、专业严谨的办案风格,以深厚、扎实的法律理论功底,秉承当事人的利益高于一切的态度,高度负责,用良心办案,赢得了当... 详细>>

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律师姓名:吴美玉律师

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婚前房产,婚后共同还贷部分如何分割?

由于各大城市房价日益上涨,面对高额的房价,很多人不得不选择先支付部分首付款,剩余部分通过银行贷款的方式缴足,俗称按揭房。这种现状导致很多家庭存在一方婚前个人房屋,婚后由夫妻双方共同还贷的情况,并由此导致离婚时夫妻双方对房屋的分割意见不一,最终起诉到法院,要求法院作出公正的判决。那么这种房产到底是属于一方个人财产还是可以转化为夫妻共同财产,离婚时如何确定房屋所有权归属,并如何确定房屋折价款数额?

首先,关于房屋的权属性质。一方在婚前购买了按揭房并在婚前就取得了产权证书的,因购买行为和产权证书的取得时间均发生在婚前,根据《物权法》关于不动产登记效力和不动产权属证书的规定,以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》(以下简称《婚姻法解释一》)第十九条关于一方婚前财产不因婚姻关续延续而转化为夫妻共同财产的规定(当事人约定除外),离婚时法院会确认为婚前购买一方的房产,司法实务中对此少有争议。

其次,关于房屋折价款数额的确定。由于房屋属于夫妻一方个人财产,离婚时需要由房屋所有人支付另一方相应房屋折价款。对此,《婚姻法解释三》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”也就是说,一方需要支付另一方房屋折价款的数额为夫妻共同还贷部分以及相应增值部分。

那么,具体如何计算增值部分价值呢?

第一,确定房屋购买时的总价款。购买房屋总价款=合同价+因贷款产生的利息总额;

第二,确定房屋市场价值。离婚时房屋市场价值可以由夫妻双方共同协商确定,协商不成时需委托评估机构评估确定;

第三,确定夫妻共同还贷数额。需要计算婚姻关系存续期间,夫妻共同偿还的贷款本金及利息;

确定各个数额之后,具体采用哪种计算公式算出房屋增值部分,法律上并没有明确规定增值部分计算公式。司法实践中,各地法院根据具体案件情况,适用的计算方式也略有不同。对此,笔者总结了以下几种计算公式:

第一种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值。

第二种计算方式为:增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格+已还利息)×离婚时房屋的市场价值。

第三种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)。

第四种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)。

第五种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)。

第六种计算方式为:增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值。

第七种计算方式:夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分。

对此,北京高级人民法院民一庭明确了离婚时房屋补偿计算标准,采纳了第一种计算方式。

试举一例说明:

甲于婚前(2008年)购买套房屋,合同总价120万元,其中首付款36万元,按揭贷款84万元,贷款期限20年(240个月),月均还款数额6020元,经核定20年需还利息总计61万元。该房屋总价款为181万元【120+61=181万元】。甲和乙2009年结婚,2010年,按揭房产权证下来,登记于甲一人名下。2012年甲、乙诉讼离婚,经评估,该房价值400万元。婚姻关系存续期间共还贷三年(36个月),共计还贷本金及利息为21.672万元【6020*36=216720元】,那么房屋增值部分价值=(21.672万/181万)*400万=47.892万元。

自《婚姻法司法解释(三)》出台以来,虽然不同法院对房产增值的计算有其不同的理解,但从笔者所了解到的情况来看,法院内部一般都会有一个统计的计算方式,即在本院审理的婚姻家庭纠纷案件,绝大多数都会采用此计算方式,一般情况下不会有所改变。


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