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吴美玉律师 吴美玉律师,毕业于华东政法大学,现为上海通润律师事务所专职律师。从事多年法律服务工作中,以认真细致、专业严谨的办案风格,以深厚、扎实的法律理论功底,秉承当事人的利益高于一切的态度,高度负责,用良心办案,赢得了当... 详细>>

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律师姓名:吴美玉律师

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离婚时房产赠与子女相关法律问题

很多夫妻在选择离婚时,为避免两人因房产分割产生纷争,往往会考虑将夫妻共有房屋过户到子女名下。那么,这种操作方法在法律上是否可行以及会涉及到哪几类法律问题?

一、离婚时能否约定将夫妻共有房屋赠与给子女?

根据民事法律行为的分类标准,赠与行为是无偿的、单务的、双方法律行为,即,赠与合同需由双方当事人共同完成,且仅赠与人负有赠与义务,受赠人原则上不因赠与合同而承担义务。因此,离婚时父母作为赠与人,子女作为受赠人当然可以完成赠与行为。

赠与已成年的子女:离婚时将房屋赠与给已成年的子女,则只需按照正常的赠与房产流程办理手续即可。

赠与未成年的子女:虽然未成年子女民事行为能力有限,但根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第六条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张以上行为无效。”也就是说,未成年子女纯获利益的行为受到法律保护,离婚时可以约定将房屋赠与给未成年子女。

二、离婚协议约定将房屋赠与子女后,一方可以撤销吗?

签订离婚协议后,一方是否有权利撤销相关赠与,司法实践中对此有两种观点,第一种认为,在未过户前可以适用合同法第一百八十六条自由撤销权的规定;第二种认为,离婚协议中的赠与条款不同于单纯的赠与行为,不能适用自由撤销权的规定。对此,笔者更赞同第二种观点。

离婚协议是夫妻双方围绕着解除婚姻关系、子女抚养问题、财产分割问题以及补偿无过错方等相关事宜达成的一个利益平衡的结果。在离婚协议中出现的夫妻双方将共有房屋赠与子女的条款,是处分夫妻共同财产所达成的合意,在父母子女之间,构成无偿赠与。由于离婚协议是一个整体,掺杂了身份关系和财产问题的处理方案,是一个综合的、一揽子的解决问题路径,因此并不能简单等同于普通的赠与协议。实践中,有些人为了达到离婚的目的,在离婚协议中作出一些虚假的承诺,又在离婚后对财产分割问题反悔,要求变更或者撤销关于财产分割的协议。在婚姻关系已经解除且不可逆的情况下如果允许当事人对财产部分的约定反悔将助长先离婚再恶意占有财产的有违诚信的行为,更不利于保护未成年子女的合法权益。因此,离婚后不能根据合同法一百八十六条规定行使撤销权。

三、离婚时如何办理房屋赠与相关手续?

离婚有两种方式,一种是协议离婚,另一种是诉讼离婚。对于将夫妻共有的房屋赠与给子女这种请求法院一般不予处理,法院对财产处理的原则仅仅是给夫妻双方分割妥当。因此,如果想将房屋赠与子女,最好是通过民政局协议离婚的方式进行。双方可以在离婚协议中将赠与房产事宜约定清楚,或者签订一份赠与协议作为离婚协议的附件。

赠与过户流程:

1、签订赠与协议。父母与子女签订一份赠与协议,协议必须采用书面形式,如果受赠人为未成年人,赠与人单方出具的赠与协议也是有法律效力的。

2、房产评估。房屋赠与需要进行房产评估,一般来说,赠与的评估价通常会较市价低。

3、办理公证。原则上房屋赠与需要办理赠与公证,以此来证明赠与行为是真实有效的,公证费一般是评估价的2%。据相关规定,直系亲属之间的房屋赠与,公证手续不是必经程序,故父母赠与子女房屋时视情况也可跳过公证过程。

4、缴纳税费。

契税:由受赠方缴纳,房屋评估价的3%;

印花税:需由双方缴纳,房屋评估价的0.05%;

另外,根据有关部门规定,直系亲属之间的赠与不予征收个人所得税,故父母赠与子女房屋时只需缴纳契税、印花税及其他办理过户手续相关费用,不需要缴纳个人所得税。

5、办理过户登记。以上手续办理完毕,即可向房地产交易中心申请转移过户登记。

但需要注意一个问题,如果房屋上存有银行抵押贷款,由于未成年子女本身不具备还贷能力,即使离婚协议约定将房屋赠与子女,实际上也没有操作的可能性。



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